石鼓區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋三年行動(dòng)方案
為持續(xù)強(qiáng)化城市住宅小區(qū)管理工作,，全面改善城區(qū)人居環(huán)境,，不斷提升居民獲得感,、幸福感,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》《衡陽(yáng)市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋三年行動(dòng)方案》等文件精神,，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本方案,。
一,、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì)精神,，全面落實(shí)“三高四新”戰(zhàn)略定位和使命任務(wù),，加快“三強(qiáng)一化”建設(shè)，不斷滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要,，建立健全區(qū),、街道、社區(qū)三級(jí)聯(lián)動(dòng)物業(yè)管理體制,。通過(guò)3年的努力,，實(shí)現(xiàn)我區(qū)城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，打造我區(qū)城市管理工作的新亮點(diǎn),，成為老百姓的“暖心工程”,，提升群眾滿(mǎn)意度和幸福指數(shù)。
二,、基本原則
城市住宅小區(qū)物業(yè)管理遵循“屬地管理,、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則,，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)和基層黨組織作用,，堅(jiān)持行業(yè)指導(dǎo)與屬地管理，專(zhuān)業(yè)化管理,、社區(qū)管理與業(yè)主自治管理,，老舊小區(qū)改造提質(zhì)、安置房建設(shè)與長(zhǎng)效管理相結(jié)合,，分類(lèi)推進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,。
三、目標(biāo)任務(wù)
經(jīng)初步統(tǒng)計(jì),，我區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)共有192個(gè)：其中角山鎮(zhèn)4個(gè),、黃沙灣街道26個(gè)、合江街道12個(gè),、五一街道25個(gè),、瀟湘街道54個(gè),、青山街道34個(gè)、人民街道37個(gè),。力爭(zhēng)通過(guò)三年努力,，全部實(shí)施物業(yè)管理。
四,、實(shí)施范圍及步驟
（一）實(shí)施范圍
石鼓區(qū)城區(qū)所有住宅小區(qū),，含單位自管小區(qū)。
（二）實(shí)施步驟
1.調(diào)查摸底階段
2.啟動(dòng)運(yùn)行階段
根據(jù)本地實(shí)際,，各街道（鎮(zhèn)）按分類(lèi)管理各選擇1個(gè)以上無(wú)物業(yè)管理小區(qū)開(kāi)展示范，6月底前啟動(dòng),。2021年實(shí)施的老舊小區(qū),、2022年老舊小區(qū)所有改造項(xiàng)目，樓本體,、設(shè)施改造,、環(huán)境提升與規(guī)范物業(yè)管理引進(jìn)同步開(kāi)展，對(duì)改造后的小區(qū)全部形成常態(tài)化的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，使改造成果能夠得到長(zhǎng)期保持,；新建政府安置房必須同步引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各街道（鎮(zhèn)）要指導(dǎo)符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),，或在社區(qū)居委會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì),，因地制宜落實(shí)物業(yè)管理全覆蓋相關(guān)工作舉措，打造不同類(lèi)型的物業(yè)管理模式,，為全區(qū)物業(yè)管理全覆蓋積累經(jīng)驗(yàn),、做好示范表率。
3.全面推進(jìn)階段
根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況,，以及全區(qū)各類(lèi)試點(diǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和工作方法全面推進(jìn)實(shí)施,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋率達(dá)到80%以上。
4.完善提升階段
加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督,，進(jìn)一步完善小區(qū)治理長(zhǎng)效機(jī)制,，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì),，實(shí)現(xiàn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、法治化,、精細(xì)化,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋率達(dá)到100%。
五,、分類(lèi)推進(jìn)
（一）商品房住宅小區(qū)
1. 2021年以后新建的商品房住宅小區(qū),，按照國(guó)家相關(guān)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全面推行市場(chǎng)化,、專(zhuān)業(yè)化,、規(guī)范化的物業(yè)管理,，實(shí)行招投標(biāo)或按規(guī)定選聘前期物業(yè),，確保新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
2. 2021年以前建成的商品房住宅小區(qū),，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)的小區(qū),，各街道（鎮(zhèn)）要鼓勵(lì)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，完善服務(wù)措施,，提升居民群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意率,。符合成立業(yè)主委員會(huì)條件的，由街道社區(qū)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，由業(yè)主大會(huì)決定選擇物業(yè)管理模式（社區(qū)托管,、聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治）；無(wú)條件推行物業(yè)服務(wù)的小區(qū),，特別是單體獨(dú)棟的居民樓,，可根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合社區(qū)管理工作,，由社區(qū)整合保潔員,、網(wǎng)格員等物業(yè)服務(wù)資源進(jìn)行代管或者業(yè)主自治，提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù),。
（二）單位自建住宅小區(qū)
機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位建設(shè)的房改房小區(qū)、職工集資房小區(qū)和保障房小區(qū),，要根據(jù)小區(qū)規(guī)模,、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，由業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主代表）共同協(xié)商,，因地制宜的選擇物業(yè)管理方式,，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
1.小區(qū)規(guī)模較大,、住戶(hù)整體經(jīng)濟(jì)條件較好的,，參照新建商品房小區(qū)的物業(yè)管理模式,，推行市場(chǎng)化的物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)。
2.小區(qū)居民大多數(shù)是原產(chǎn)權(quán)單位職工的,，基本實(shí)行產(chǎn)權(quán)單位自管模式,，或由產(chǎn)權(quán)單位、住戶(hù)代表共同協(xié)商,，選聘物業(yè)公司提供服務(wù),，也可組織業(yè)主服務(wù)隊(duì)提供服務(wù)或成立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等社會(huì)組織，以有償微利的方式提供物業(yè)服務(wù),。
3.小區(qū)房屋原產(chǎn)權(quán)單位已不存在的,，由所在社區(qū)、業(yè)主代表共同協(xié)商,，選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式,，或以“業(yè)主自治”為主，實(shí)行社區(qū)居委會(huì),、業(yè)主代表“兩位一體”的復(fù)合管理模式,。
（三）安置房小區(qū)
1.完善本轄區(qū)安置房小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備，使其基本達(dá)到普通商品房小區(qū)交付使用標(biāo)準(zhǔn),。
2.與安置戶(hù)簽訂安置協(xié)議書(shū)時(shí)將小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l款在協(xié)議中明確,，同時(shí)，盤(pán)活小區(qū)可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（門(mén)面,、車(chē)位）彌補(bǔ)前期物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的缺口,。
（四）老舊小區(qū)
1.2022年及以后所有老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，樓本體,、設(shè)施改造,、環(huán)境提升與規(guī)范物業(yè)管理引進(jìn)同步開(kāi)展，對(duì)改造后的小區(qū)全部形成常態(tài)化的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，使改造成果能夠得到長(zhǎng)期保持,。
2.2022年以前實(shí)施的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，由街道（社區(qū)）黨組織發(fā)揮作用,，組織業(yè)主委員會(huì)依法選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
3.未實(shí)施老舊小區(qū)改造的小區(qū)，可采取社區(qū)托管或自助物業(yè)模式,。由社區(qū)居委會(huì)實(shí)施托管的,，要根據(jù)小區(qū)劃分基本情況，制定“一小區(qū)一對(duì)策”方案,，利用公共收益和適當(dāng)收費(fèi)的原則,，落實(shí)“六有”（即有清掃保潔、有消防安保,、有物業(yè)維修,、有設(shè)施維保,、有停車(chē)管理、有垃圾分類(lèi)）標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù),。推行“自助物業(yè)”服務(wù)模式的,，成立小區(qū)管理委員會(huì)，采取自管形式,，自聘人員做好小區(qū)保潔,、安保等工作。
六,、工作保障
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。成立工作推進(jìn)專(zhuān)班，由區(qū)政府分管城建負(fù)責(zé)人任專(zhuān)班組長(zhǎng),，分管副主任長(zhǎng)和區(qū)住建局局長(zhǎng)任副組長(zhǎng),，相關(guān)部門(mén)、各街道（鎮(zhèn)）設(shè)推進(jìn)指揮部,，在專(zhuān)班指揮下,，各街道（鎮(zhèn)）要制定具體實(shí)施方案，充分發(fā)揮專(zhuān)班指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用,，切實(shí)擔(dān)負(fù)主體責(zé)任，科學(xué)制定工作方案,，明確工作目標(biāo),，制訂年度計(jì)劃，明確建設(shè)時(shí)序,，扎實(shí)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施,。
（二）落實(shí)工作責(zé)任。住建,、發(fā)改,、財(cái)政、民政,、公安,、城管等部門(mén)應(yīng)按照物業(yè)小區(qū)管理職能各司其職、各負(fù)其責(zé),，共同做好物業(yè)管理全覆蓋工作,。區(qū)政府為推進(jìn)轄區(qū)無(wú)物業(yè)小區(qū)（居民小區(qū)）物業(yè)管理全覆蓋工作的責(zé)任主體，在專(zhuān)班指揮下,，探索解決住宅小區(qū)消防安全問(wèn)題,；保障資金投入，加強(qiáng)無(wú)物業(yè)小區(qū)的硬件設(shè)施和安防設(shè)施建設(shè),。街道為推進(jìn)轄區(qū)無(wú)物業(yè)小區(qū)全覆蓋工作的實(shí)施主體,，要組織協(xié)商解決小區(qū)管理中的重大問(wèn)題,；社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處聯(lián)系小區(qū)業(yè)主積極參與有關(guān)事項(xiàng)的決定并進(jìn)行監(jiān)督。社區(qū)應(yīng)協(xié)助街道做好小區(qū)的日常管理,，協(xié)助做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)管和物業(yè)費(fèi)收繳工作,，指導(dǎo)各小區(qū)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
（三）整合各類(lèi)資源,。合理規(guī)劃改造單元,，對(duì)改造周邊的低效、閑置資產(chǎn)資源進(jìn)行盤(pán)活利用,，因地制宜地規(guī)劃一些經(jīng)營(yíng)性服務(wù)設(shè)施設(shè)備,，為項(xiàng)目信貸融資、吸引社會(huì)資本參與改造打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。同時(shí)整合各類(lèi)資金,，將老舊小區(qū)改造中央預(yù)算內(nèi)配套資金和上級(jí)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金、管線(xiàn)改造資金,、公產(chǎn)單位捐贈(zèng)資金,、居民出資及房屋維修資金整合，積極為物業(yè)管理提供辦公用房,，統(tǒng)籌使用,，確保物業(yè)全覆蓋工作順利推進(jìn)。
（四）積極發(fā)動(dòng)群眾,。各部門(mén),、街道（鎮(zhèn)）要利用媒體正面引導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“衡陽(yáng)群眾”作用,，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)服務(wù)管理的意義,、作用及物業(yè)服務(wù)的有關(guān)政策法規(guī)。街道,、社區(qū)居委會(huì)采取多種形式加大對(duì)物業(yè)管理全覆蓋工作的宣傳力度,，引導(dǎo)居民共同參與，確保居民的“知情權(quán),、參與權(quán),、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”,，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與責(zé)任,，形成“家園共建、共管,、共用,、共享”的良好格局。